ღირებულება არის სამოქალაქო სამართლის გარიგების საგნის ერთ-ერთი ძირითადი მახასიათებელი. რა არის მისი ნიშნები? როგორ არის კლასიფიცირებული ღირებულებები? რა მიზნით ხდება ბიზნესში ან უძრავი ქონების ბიზნესში შესაბამისი მაჩვენებლების გაანგარიშება და რა მეთოდებით?
რა არის "ღირებულება" და "შეფასება"
ღირებულების ტიპებისა და მისი კლასიფიკაციის თანმხლები მიზეზების გამოკვლევამდე, განვსაზღვროთ რა არის ეს. არსებობს საკმაოდ ბევრი კრიტერიუმი, რომელიც საშუალებას მისცემს მას მიენიჭოს ცალსახა მახასიათებელი მსოფლიო და რუს ეკონომისტებს შორის. მათ შორის ყველაზე პოპულარულია ეს: ღირებულება არის თანხის თანხა, რომელიც დაწესებულია გარიგების პირობად სამოქალაქო სამართლის ურთიერთობის სუბიექტების ურთიერთქმედების პროცესში საკუთრების უფლების ან ობიექტის გამოყენების სხვა მექანიზმების გადაცემის მოსალოდნელ მომენტში. თავის მხრივ, „შეფასების“კონცეფცია დაკავშირებულია მოცემული თანხის განსაზღვრის მექანიზმთან.
შეფასების ასპექტები
შეფასების ობიექტები შეიძლება იყოს უძრავი ქონება, მომსახურება, ტრანსპორტი, საყოფაცხოვრებო ნივთები, ინტელექტუალური საკუთრება - ყველაფერი, რაც გათვალისწინებულია სამოქალაქო კანონმდებლობით, როგორც ფიზიკური და იურიდიული პირების გარიგების შესაძლო საგანი. ფულადი ღირებულების დადგენის პროცედურა,რომლის გადაცემა სამართლებრივი ურთიერთობის ერთი სუბიექტიდან მეორეზე საკუთრების უფლების გადაცემის საფუძველია, ხორციელდება ორივე მხარის მიერ აღიარებული მეთოდებით. მათი შეთავაზება შეიძლება მესამე პირებმაც, მაგრამ ტრანზაქციის მთავარ მონაწილეებთან შეთანხმებით.
საქონლის, ქონების ან მომსახურების ამ ან სხვა სახის ღირებულების დადგენა შესაძლებელია, სამართლებრივი ურთიერთობების ბუნებიდან გამომდინარე, მხარეთა მოთხოვნით ან სამართლებრივი მოთხოვნების შესაბამისად. ასე, მაგალითად, უძრავი ქონების ტრანზაქციებში შემფასებლების გამოყენება ხშირ შემთხვევაში სავალდებულოა საკუთრების რეგისტრაციისთვის.
შეფასების მიდგომები
შეფასება, ისევე როგორც, მაგალითად, ღირებულების ტიპის განსაზღვრა, შეიძლება განხორციელდეს სხვადასხვა მიდგომის ფარგლებში. რუსულ ბიზნეს პრაქტიკაში სამი ძირითადია: მომგებიანი, შედარებითი და ძვირი. განიხილეთ მათი არსი.
შემოსავლის მოდელი გულისხმობს მეთოდების გამოყენებას, რომლებიც ეფუძნება სავარაუდო შემოსავლის გაანგარიშებას შეფასების ობიექტის ახალი მფლობელის შესაძლო გამოყენებისგან - მაგალითად, გაქირავება. შედარებითი მოდელი გულისხმობს ზოგიერთი ობიექტის საკუთრების ღირებულების ტიპების დამახასიათებელი ფიგურების შესწავლას, სხვათა ინდიკატორებით, რომლებიც ძირითადი თვალსაზრისით ძალიან ჰგავს. მაგალითად, შემფასებელი ბინის შესაბამისი ფულადი ინდიკატორის დადგენისას, როგორც წესი, სწავლობს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ წინადადებებს. ღირებულების მოდელის ფარგლებში გამოითვლება შესაძლო ხარჯები, რომლებიც აუცილებელია ობიექტის სათანადო ფუნქციონალურ მდგომარეობაში შენარჩუნების თვალსაზრისით. Თუ,ვთქვათ, ადამიანმა ყიდულობს ტრაქტორს, მაშინ მის მიერ დაქირავებულმა შემფასებელმა ამ ტიპის ტრანსპორტის ღირებულების დადგენისას უნდა გაითვალისწინოს პოტენციური ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია აღჭურვილობის შეკეთებასთან.
ღირებულების შეფასების შედეგი
მას შემდეგ რაც გაანალიზდება ქონების ღირებულების ტიპები და იქნება შესაბამისი შეფასება, შედეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც გზამკვლევი ტრანზაქციის საბოლოო ფასის დასადგენად. ან სხვა მიზნებისთვის - მაგალითად, სადაზღვევო ხელშეკრულების გაფორმების, სესხის გაცემის, წილის გაყიდვისას და ა.შ. განვიხილოთ რა ტიპის ღირებულებებია გამორჩეული რუსი ექსპერტების მიერ სხვადასხვა ობიექტების შეფასებაში. ასევე, როგორ შეიძლება შესაბამისი ინფორმაციის გამოყენება პრაქტიკაში.
ღირებულების კლასიფიკაცია
შეფასების კონკრეტული ობიექტის ღირებულების რა ტიპებს გამოირჩევიან თანამედროვე ექსპერტები? აქ არის მრავალი კლასიფიკაციის კრიტერიუმი. განვიხილოთ ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული მოდელი რუს ეკონომისტებს შორის.
ის შეიცავს, კერძოდ, საბაზრო ღირებულებას. ეს არის ფასი, რომლის ღირებულება ფიქსირდება ობიექტის შეფასების დროს, იმ პირობით, რომ იგი უნდა გაიყიდოს კონკურენტულ სეგმენტში. ანუ სწორი ღირებულების დადგენის წინაპირობაა პროდუქციის ფასების პრინციპების შესახებ საჯარო ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა, ფასზე მოქმედი მნიშვნელოვანი გარე (მარეგულირებელი) ფაქტორების არარსებობა..
განხილულ მოდელში არის ინვესტიციის ღირებულება. მისი ინდიკატორები იდენტიფიცირებულია იმისათვის, რომ მიაწოდოს ინფორმაცია კონკრეტულ ობიექტში ინვესტიციით დაინტერესებულ პირებს. Ზოგიერთ შემთხვევაშიინვესტიციის ღირებულება შეიძლება ემთხვეოდეს საბაზრო ღირებულებას. მაგრამ ეს ყოველთვის ასე არ არის. ზოგჯერ საინვესტიციო ღირებულებასთან ერთად ხდება ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულებაც. მისი ღირებულება გამოხატავს შესაძლო შემოსავლის სავარაუდო რაოდენობას გარიგების საგნის ხელახალი გაყიდვისას.
არსებობს საკადასტრო ღირებულება. მისი დაარსების მიზანია ობიექტის შეტანა გარკვეულ სახელმწიფო ან ინდუსტრიულ რეესტრში ინფორმაციის შემდგომი გამოყენებით შესაბამისი განცხადებებით. როგორც წესი, ამ შემთხვევაში საუბარია გადასახადების გაანგარიშებაზე. საკადასტრო ღირებულება ჩვეულებრივ დაბალია საბაზრო ღირებულებაზე, როდესაც საქმე ეხება უძრავ ქონებას, ან დაახლოებით მისი ტოლია.
ასევე არსებობს ისეთი რამ, როგორიცაა სადაზღვევო ღირებულება. იგი გულისხმობს სადაზღვევო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდების ოდენობის გაანგარიშებას. ზოგიერთ შემთხვევაში, ობიექტის ჩანაცვლების ღირებულებაც ერთდროულად გამოითვლება. ეს ხდება, მაგალითად, თუ სადაზღვევო კომპანიასთან შესაბამისი ხელშეკრულება გულისხმობს არა ფულად კომპენსაციას, არამედ ობიექტის თავდაპირველ ფუნქციონალურ მდგომარეობას დაზიანების ან უკმარისობის შემთხვევაში.
ამგვარად, ჩვენ განვიხილეთ ღირებულების 4 ტიპი, რომლებიც ყველაზე გავრცელებულია რუსულ ეკონომიკურ სკოლაში, ისევე როგორც რამდენიმე დამატებითი. ეს სია, რა თქმა უნდა, არ არის ამომწურავი. არსებობს საბაზრო ღირებულების კერძო ტიპები, ასევე საინვესტიციო, ან საკადასტრო, რომლებიც დაკავშირებულია სხვადასხვა, როგორც ოფციონის, იურიდიული სტატუსის მქონე ობიექტების მახასიათებლებთან. ახლა გადავიდეთ ობიექტების არსის შესწავლაზე, რომლებთან მიმართებაშიც გამოითვლება შესაბამისი პარამეტრიპრაქტიკული მნიშვნელობის ასპექტი.
ბიზნესის შეფასება
რა თქმა უნდა, არსებობს უამრავი კონკრეტული ტიპის ობიექტი, რომლებთან მიმართებაშიც განისაზღვრება მნიშვნელობა. რუსულ ბიზნეს პრაქტიკაში ყველაზე ხშირად გვხვდება ბიზნესი და უძრავი ქონება. პირველ შემთხვევაში ფასდება ფირმების მთლიანი აქტივები, მენეჯმენტის პრინციპები და აქტივობები, რომლებიც გამოიმუშავებენ მოგებას. საწარმოს ღირებულების ტიპების შესწავლამდე, სასარგებლო იქნება იმ მიზნების დადგენა, რომელთა წინაშეც დგას შესაბამისი შეფასების სუბიექტი.
რატომ ვაფასებ ბიზნესს? პირველი ვარიანტი აქ არის საწარმოს გაყიდვის პერსპექტივები. კომპანიის მფლობელმა შეიძლება გადაწყვიტოს სხვა ბიზნესის წამოწყება, მაგრამ პირველ რიგში მომგებიანია არსებულის სხვა მფლობელის ხელში გადაცემა. ასევე, ბიზნეს შეფასება შეიძლება განხორციელდეს კომპანიის მენეჯმენტის ხარისხის გასაუმჯობესებლად, მართვის სისტემაში შესაძლო ხარვეზების გამოსავლენად. კიდევ ერთი ვარიანტია ინვესტორების ყურადღების მიპყრობა იმ შემთხვევაში, თუ არ არის საკმარისი საბრუნავი კაპიტალი, ან კომპანიამ დაისახა ბაზრის გაფართოების ამოცანა, რის შედეგადაც გაჩნდება დამატებითი სახსრების საჭიროება. ბიზნესის შეფასება შეიძლება განხორციელდეს სესხზე განაცხადის დროს - სწორედ ის ემსახურება, როგორც წესი, ბანკის მიერ სესხის გაცემის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების სახელმძღვანელოს.
ბიზნესის შეფასების ღირებულებები
რა ტიპის ღირებულებებია ჩართული საწარმოების შეფასებაში? რა პრინციპებს იყენებენ აქ ყველაზე ხშირად? ღირებულების ძირითადი ტიპები, რომლებიც გამოიყენება ბიზნესის შეფასებასთან დაკავშირებით, არის საბაზრო და ინვესტიციები. ზოგიერთი ექსპერტის აზრით, საწარმოს შეძენის შესაძლებლობის გათვალისწინებით,სასურველია, პარტნიორმა შესაბამისი პერსპექტივების ანალიზისას ყურადღება მეორე მიმართულებაზე გაამახვილოს. ვინაიდან ბიზნესისთვის ტიპიური "საბაზრო" ფასი არის ინდიკატორი, რომელიც ყოველთვის არ საუბრობს ცალსახად საწარმოს განვითარების პოტენციალის შესახებ. მაგრამ თუ ვსაუბრობთ მის იდენტიფიცირებაზე, მაშინ საჭირო რიცხვების გამოთვლის ძირითადი პრინციპები შეიძლება დაფუძნდეს:
- ხელმისაწვდომი ინდიკატორების შედარება ბაზრის სხვა მონაწილეებისთვის დამახასიათებელ ინდიკატორებთან;
- ბიზნესის კონკურენტული უპირატესობების შესწავლაზე;
- შეფასების მიმღები ექსპერტების სუბიექტური ხედვის შესახებ;
- გარე ფაქტორების გავლენის შესწავლაზე.
როცა საქმე ეხება ბიზნესის საინვესტიციო ღირებულების დადგენას, იგივე პრინციპები შეიძლება მოქმედებდეს, მაგრამ მათ გარდა, დასაშვებია სხვა რიგის გამოყენებაც:
- ბიზნესში ჩართული სუბიექტების ქცევის მოდელირება (ფაქტორების გავლენა);
- მომგებიანობის გაანგარიშება (დროთა განმავლობაში საბაზრო ღირებულების ზრდა).
დანახარჯების სპეციფიკურმა ინდიკატორებმა შეიძლება დააკმაყოფილოს პოტენციური ბიზნეს მყიდველი ან ინვესტორი, იმისდა მიხედვით, თუ რა არის ინვესტიციის სავარაუდო ზომა ბიზნესში და როგორია მათი ანაზღაურების პერსპექტივები. ხშირ შემთხვევაში, ინვესტიციები შეიძლება იყოს საკრედიტო წარმოშობის. შესაძლო მოგების ღირებულება არა მხოლოდ უნდა განსხვავდებოდეს ნულიდან, არამედ უზრუნველყოფდეს ბანკისთვის პროცენტის გადახდას. დამატებითი მითითებები ინვესტორების გადაწყვეტილების მიღებისას, ბიზნესის ბაზრისა და საინვესტიციო ღირებულების ამსახველი ინდიკატორების გარდა, შეიძლება იყოს:
- ბიზნესის მოსალოდნელი მდგრადობა (უნარიშემოსავლის გამომუშავება დროთა განმავლობაში);
- ანაზღაურებადი პერიოდების კორელაცია კონკურენტულ ბიზნესთან (ალბათ უფრო მომგებიანია ინვესტორისთვის ინვესტიცია სხვა კომპანიაში, ხოლო მყიდველისთვის - მისი შეძენა);
- პარტნიორებს შორის ნდობის დონე.
ზემოხსენებული კრიტერიუმები შეიძლება იყოს საკმაოდ სუბიექტური. ამიტომ, ბიზნეს პრაქტიკაში, ბიზნესის საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულება არის პარამეტრები, თუმცა მნიშვნელოვანი, მაგრამ არა ყოველთვის საკვანძო პარამეტრებს შორის.
სხვა შესაძლო ფაქტორი არის სამუშაოს ტიპების ღირებულება, რომელიც დაკავშირებულია ბიზნესის შეფასებასთან ინვესტიციისთვის ან შესაძლო შესყიდვისთვის. თუ საწარმოს შესწავლას შეიძლება ახლდეს მნიშვნელოვანი ინვესტიციები, რომლებიც არ გულისხმობს რეალურ მოგებას (მაგალითად, გარე ექსპერტებთან, აუდიტორებთან და ანალიტიკოსებთან დაკავშირება), მაშინ სავარაუდოა, რომ ინვესტორი ან ბიზნესის პოტენციური მყიდველი ამჯობინებს არ გაუმკლავდეს. კონკრეტული ფირმა.
უძრავი ქონების შეფასება
სასარგებლო იქნება იმის შესწავლა, თუ რა სახის არის უძრავი ქონების ღირებულება, ასევე რა მიდგომები გამოიყენება მის შეფასებისას. ოღონდ ჯერ, როგორც ბიზნესის შემთხვევაში, განვსაზღვროთ ის მიზნები, რომლებსაც შესაბამისი ტიპის სამოქალაქო სამართლის გარიგებების მონაწილეები ესწრაფვიან. უძრავი ქონების ღირებულების სახეობების შესწავლის, ასევე შემფასებლის მომსახურებისთვის მიმართვის აუცილებლობა ჩნდება შემდეგ ძირითად შემთხვევებში:
- არის ტრანზაქცია ბინის, ოფისის, სხვა შენობის ან ფართის გაყიდვაზე;
- შეფასებულია კომპანიის აქტივები;
- დასაბეგრი ბაზის ზომა განისაზღვრება ქონების მიხედვითსაკომისიო.
რა თქმა უნდა, პრაქტიკაში შეიძლება მეტი მიზეზი იყოს უძრავი ქონების შეფასებისთვის. მაგალითად, ზოგიერთ შემთხვევაში აუცილებელი ხდება ძირითადი პროცედურების გარდა სავარაუდო ხარჯების ტიპების განსაზღვრა. ან - როგორც ვარიანტი - უძრავი ქონების შეფასება სახელმწიფო საჭიროებებზე გადასატანად.
ქონების შეფასება
ზემოთ აღვნიშნეთ, რომ საწარმოს ღირებულების ძირითადი ტიპებია საბაზრო და ინვესტიციები. რაც შეეხება უძრავ ქონებას, იგივე პარამეტრები შეიძლება შემოწმდეს, მაგრამ, როგორც წესი, ამას ემატება მრავალი სხვა. კერძოდ - ობიექტის საკადასტრო და სადაზღვევო ღირებულება. ზოგიერთ შემთხვევაში ლიკვიდაციასაც ადგენენ. ჩვენ უკვე განვიხილეთ საბაზრო და საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრის თავისებურებები ზემოთ. უძრავი ქონების შემთხვევაში, ზოგადი პრინციპები და მეთოდები, როგორც წესი, მსგავსია ბიზნესის შეფასებისას. ისინი გამოიყენება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ისინი უფრო ადაპტირებულია შესაბამისი ბაზრის სპეციფიკაზე: "კონკურენცია" იცვლება "სახელმწიფოებით" (რემონტის დონე, დასრულების მასალები და მისი ხარისხი და ა.შ.), "მომგებიანობა" - მოსალოდნელი " იზრდება".
მოდით ახლა შევისწავლოთ როგორ გამოითვლება საკადასტრო, სადაზღვევო და სალიკვიდაციო ღირებულებების მაჩვენებლები. ყველა მათგანს აქვს გარკვეული სპეციფიკა. ჩამოთვლილიდან განსაზღვრული ღირებულების თითოეული ტიპი ხასიათდება მახასიათებლებით შეფასების მეთოდების თვალსაზრისით. განიხილეთ ისინი.
თუ ჩვენ ვსაუბრობთ უძრავი ქონების საკადასტრო ღირებულებაზე, მაშინ შემფასებელი საფუძვლად იღებს მეთოდოლოგიას.ასახულია შესაბამის საკანონმდებლო წყაროებში, ფინანსთა სამინისტროს და სხვა უწყებების რეკომენდაციებში, რომლებიც პასუხისმგებელნი არიან საცხოვრებლის შესახებ შესაბამისი ინფორმაციის პრაქტიკულ გამოყენებაზე. ზოგიერთ შემთხვევაში, ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის სპეციფიკური კრიტერიუმები. შესაძლებელია სხვადასხვა ტექნიკური დოკუმენტაციის შესწავლა.
თუ ამოცანაა უძრავი ქონების სადაზღვევო ღირებულების დადგენა, მაშინ ამ შემთხვევაში, როგორც წესი, შემფასებელი ხელმძღვანელობს ძირითადად საბაზრო მეთოდებით, მაგრამ მორგებულია ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის ფაქტობრივ შინაარსზე. მაგალითად, თუ პირი ყიდულობს ბინას იპოთეკით, მაშინ მხოლოდ სესხის თანხა შეიძლება ჩაითვალოს დაზღვევის ღირებულებაში. და ამ შემთხვევაში, მზღვეველებთან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის გამოთვლის შესაბამისი საფუძველი შეიძლება იყოს უფრო დაბალი, ვიდრე ბინის წმინდა საბაზრო ღირებულება..
იპოთეკა არის ბაზრის სეგმენტის მაგალითი, სადაც ობიექტის სალიკვიდაციო ღირებულება შეიძლება იყოს პრაქტიკულად მნიშვნელოვანი სამოქალაქო სამართლის ოპერაციების სუბიექტებისთვის. თუ, მაგალითად, ფიზიკური პირი ან ორგანიზაცია ვერ აკმაყოფილებს სესხის დაფარვის პირობებს, ბანკი სავარაუდოდ გადაწყვეტს დაგირავებული ქონების გაყიდვას. სესხის დამუშავების ხელშეკრულების გაფორმებამდეც კი, ფინანსურმა ინსტიტუტმა შეიძლება მოისურვოს პროექტის ლიკვიდაციის კომპონენტის პერსპექტივების ანალიზი.
თუმცა, გაითვალისწინეთ, რომ ზოგიერთი ექსპერტი მიზანშეწონილად მიიჩნევს ბანკებთან ურთიერთობისას ტერმინის "ლიკვიდაციის ღირებულების" გამოყენებას უძრავი ქონების ტრანზაქციებთან დაკავშირებით. საქმეის, რომ ნაგულისხმევად იპოთეკური ხელშეკრულება არ გულისხმობს ბინის სავალდებულო გადაცემას ბანკის საკუთრებაში - ეს არის მხოლოდ სესხის უზრუნველყოფის ღონისძიება. მისი სუფთა სახით სალიკვიდაციო ღირებულება გულისხმობს იმ ფასის გაანგარიშებას, რომლითაც ობიექტის (მაგალითად, ბიზნესის) მფლობელი შეძლებს გაყიდოს თავისი ქონება (ვთქვათ, საწარმოს გაკოტრების გამო). ამიტომ, მოცემული ტერმინი სიფრთხილით უნდა იქნას გამოყენებული უძრავ ქონებასთან მიმართებაში.
ღირებულება არის მუდმივი მნიშვნელობა?
ბევრი თანამედროვე ეკონომისტი ფიქრობს არა. თუ, რა თქმა უნდა, საუბარი არ არის საბაზრო ეკონომიკაზე, სადაც ადგილი აქვს მიწოდებასა და მოთხოვნაზე დაფუძნებული უფასო ფასების მექანიზმს. მიუხედავად იმისა, თუ რა ტიპის საქონლის ღირებულების შესწავლა ხდება, თითოეული მათგანი არის ცვლადი ღირებულება, მიახლოებითი სახელმძღვანელო, რომელიც შეიძლება გამოიყენონ გარიგების მხარეებს დროის კონკრეტულ მომენტში. რა თქმა უნდა, არის დარგები, სადაც შესაბამისი მაჩვენებლების ცვალებადობა მინიმალურია – მაგალითად, ბაზრის სეგმენტები, სადაც დომინირებს სახელმწიფო შეკვეთები. მაგრამ ეს საკმაოდ გამონაკლისია. ხარჯების ცვალებად გარემოში ნავიგაციის უნარი ნებისმიერი თანამედროვე ბიზნესის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი კონკურენტული უპირატესობაა.
